Покупка квартиры в Турции: что проверить в ТАПУ до задатка

ТАПУ — это свидетельство о праве собственности, главный документ турецкой недвижимости. Русскоязычные покупатели чаще всего слышат о нём уже на сделке. Правильный момент другой: до задатка. Потому что всё, что способно превратить покупку в проблему, видно именно в реестре — если знать, куда смотреть.

Что мы проверяем в первую очередь

1. Кто на самом деле собственник

Совпадает ли продавец с собственником в реестре; нет ли долевой собственности, где «забыли» спросить остальных; действует ли доверенность представителя и что в ней написано. Сделки срываются чаще всего именно здесь.

2. Обременения и аресты

Ипотека (ipotek), арест (haciz), обеспечительные меры, аннотации о судебных спорах — всё это живёт в записях ТАПУ. Квартира «без долгов» на словах нередко несёт ипотеку банка застройщика или арест налоговой.

3. Тип ТАПУ и статус объекта

• Kat mülkiyeti («красное» ТАПУ на готовую единицу) — целевой статус для квартиры;
• kat irtifakı — стадия строительных прав; требует проверки разрешений и рисков застройщика;
• доля в земле (arsa payı) без привязки к конкретной квартире — красный флаг, требующий отдельного анализа.

4. Искан и соответствие проекту

İskan (акт ввода в эксплуатацию) и соответствие фактической планировки проекту влияют и на цену, и на будущую продажу, и на программы вроде гражданства за инвестиции. Самовольные пристройки и «лишние этажи» — классика проблемных объектов.

5. Долги, привязанные к объекту

Взносы сайта (aidat), счета за коммунальные услуги, налог на недвижимость — проверяются и закрываются до передачи права.

Правило, которое экономит больше всего денег: задаток — только после юридической проверки и только по письменному договору, где судьба задатка расписана на все сценарии.

Как устроена безопасная сделка

1. Проверка реестра, продавца и объекта (1–3 дня).
2. Договор с задатком, фиксирующий цену, сроки и последствия отказа сторон.
3. Для иностранных покупателей — отчёт лицензированного оценщика (обязателен) и при необходимости валютные документы (DAB).
4. Передача права в кадастровом управлении: оплата и подпись происходят одновременно; деньги уходят продавцу не раньше, чем право уходит вам.

Можно ли всё это сделать дистанционно?

Да. По консульской доверенности мы проводим проверку, подписываем договор, представляем вас на сделке и регистрируем право — вы участвуете по видеосвязи. Личный приезд нужен только если вы сами этого хотите.

Короткий чек-лист покупателя

• Выписка ТАПУ свежая, продавец = собственник;
• обременений и арестов нет (или они закрываются в сделке);
• тип ТАПУ и искан соответствуют тому, что вы покупаете;
• оценка сделана до фиксации цены;
• деньги идут через банк, с документами по каждой операции.

Пять строк — и девяносто процентов проблемных сценариев отсечены до того, как они стали вашими.