Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: arsa sahibi kendini nasıl korur?
Şekil şartı, arsa payının ne zaman devredileceği, tapuya şerh, teminat ve gecikme — sözleşmenin arsa sahibi aleyhine döndüğü noktalar.
Arsanız var, müteahhit geldi, bir oran konuşuldu. Sözleşmenin adı kat karşılığıdır ama içeriği çoğu zaman tek yönlü kurulur: arsa payı bugün devredilir, daireler bir gün teslim edilecektir. Aradaki zaman, riskin tamamıdır.
Şekil: adi yazılı sözleşme geçersizdir
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, içinde taşınmaz devri taahhüdü barındırdığı için resmî şekle tabidir; noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Aralarında imzalanmış bir kâğıt, ne kadar ayrıntılı olursa olsun, kural olarak geçersizdir. Uygulamada tarafların yıllarca bu geçersiz sözleşmeye göre hareket ettiği ve iş bozulduğunda elde hiçbir şey kalmadığı görülür.
Arsa payını ne zaman devretmeli?
En kritik pazarlık maddesi budur. Peşin ve tam devir, arsa sahibini müteahhidin ticari riskine bağlar: müteahhit iflas ederse, paylar üçüncü kişilere geçmişse veya üzerine haciz gelmişse arsa sahibi hem arsasını hem dairesini kaybedebilir. Sağlıklı kurgu kademeli devirdir: pay, inşaatın belirlenen seviyelerine ulaşmasına bağlı olarak parça parça geçer.
Tapuya şerh
Sözleşme tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, sözleşmeden doğan kişisel hakkı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle getirir — arsa payını devralan yeni malik de sözleşmeyle bağlı olur. Şerhsiz bir sözleşmede arsa sahibinin elinde yalnızca müteahhide karşı bir alacak hakkı kalır; müteahhitte bir şey yoksa o hak da kâğıt üzerinde kalır.
Sözleşmede yazan ceza değil, tahsil edilebilen teminat korur. İpotek, teminat senedi ve kademeli devir — üçünden en az ikisi bulunmalıdır.
Gecikme, ayıp ve iskân
Teslim tarihi, gecikme cezasının günlük tutarı ve hangi sürede feshin doğacağı açıkça yazılmalıdır. «Teslim» kavramı da tanımlanmalıdır: anahtarın verilmesi tek başına yeterli değildir, yapı kullanma izni (iskân) alınmadan teslim tamamlanmış sayılmamalıdır. İskânsız bina, satışta ve kredide sorun çıkarır; sorumluluğun kimde olduğu sözleşmede yazmıyorsa tartışma yıllar sürer.
Yükleniciden daire alan üçüncü kişiler
Müteahhit, kendi payına düşecek daireleri inşaat sırasında satar. Bu alıcıların hakkı, müteahhidin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmesine bağlıdır. Sözleşme feshedilirse alıcılar da arsa sahibinin karşısına çıkar. Bu yüzden fesih ve tasfiye hükümleri, üçüncü kişilerin durumunu da düşünerek yazılmalıdır.
Arsa sahibi yurt dışındaysa
Süreç vekâletname ile yürütülebilir; ancak sınırsız bir genel vekâletname vermeyin. Vekâletname yalnız o sözleşme için, yapılacak işlemler tek tek sayılarak düzenlenmelidir. Türk konsolosluklarında düzenlenen vekâletname Türkiye'de geçerlidir; süre ve kapsam sınırı koymak da mümkündür.
Sorular
Müteahhit inşaatı yarım bıraktı, ne yapabilirim?
Önce sözleşmedeki temerrüt ve fesih hükümleri işletilir; ihtar çekilmeden atılan adımlar sonradan aleyhinize yorumlanabilir. Fesih hâlinde devredilmiş arsa paylarının iadesi, yapılan imalatın bedeli ve üçüncü kişilere yapılan satışlar birlikte çözülür. Bu yüzden ilk hamle mahkeme değil, doğru içerikli bir ihtardır.
Kat karşılığı sözleşmede vergi doğar mı?
Arsa sahibi bakımından daire teslimi bir trampa olarak değerlendirilir ve şartlara göre değer artışı kazancı veya ticari kazanç doğabilir. Kaç daire alındığı, ne kadar sürede satıldığı ve arsanın ne zaman edinildiği belirleyicidir. Sözleşme imzalanmadan önce hesaplanmalıdır.
Kentsel dönüşümde de aynı kurallar mı geçerli?
Temel sözleşme mantığı aynıdır, ancak riskli yapı ilan edilen binalarda karar yeter sayıları, tahliye süreçleri ve kira yardımı gibi özel kurallar devreye girer. Bu süreçte maliklerin çoğunluk kararına katılmayanlar bakımından ayrı bir usul işler; sözleşme bu çerçeveyle uyumlu yazılmalıdır.
Genel bilgilendirme amaçlıdır — hukuki tavsiye değildir. Her dosya kendi olgularına göre şekillenir. Burada okuduklarınıza dayanarak adım atmadan önce kendi durumunuz için bir avukata danışın.
Bize işinizi anlatın.
Aynı iş günü içinde dönüş yaparız — dilerseniz WhatsApp, telefon veya görüntülü görüşmeyle.