Yurt dışında yaşıyorsanız Türkiye'deki kiranız ve satışınız nasıl vergilenir?

Köln'de, Rotterdam'da ya da Paris'te yaşıyorsunuz; Türkiye'de bir daireniz var, kiraya verdiniz veya satmayı düşünüyorsunuz. Sorulan soru genellikle şu: "Ben zaten orada vergi ödüyorum, burada da ödeyecek miyim?" Cevabın Türkiye tarafı nettir ve büyük ölçüde tek bir ayrımda düğümlenir.

Önce mükellefiyet: dar mı, tam mı?

Türkiye'de yerleşmiş sayılanlar tam mükelleftir; bir takvim yılında altı aydan fazla kalma da yerleşme sayılır. Yurt dışında yaşayıp Türkiye'de yalnızca taşınmazı olan kişi bu sebeple tam mükellef olmaz — mülk sahipliği tek başına yerleşme kurmaz. Dar mükellef olarak yalnızca Türkiye kaynaklı kazancınız vergilendirilir.

Kira: stopajlı mı, beyannameli mi?

Kiracınız işletme ise vergi genellikle kaynakta kesilir; kesintiyi kiracı yapar ve idareye öder. Kiracınız gerçek kişi ise kesinti yoktur: bu durumda beyanname vermek gerekir, kural olarak izleyen yılın mart ayında.

Giderde iki yol var: götürü gider veya gerçek gider. Tadilat yaptıysanız, kredi faizi ödüyorsanız ya da yönetim hizmeti alıyorsanız gerçek gider hemen her zaman lehinize çıkar. Seçim birkaç yıl bağlar — hesaplanmalı, tahmin edilmemeli.

Satış: beş yıl kuralı

Ticari faaliyet kapsamında olmayan bir taşınmazın satışından doğan kazanç, iktisap ile elden çıkarma arasında beş yıldan fazla süre varsa gelir vergisine tabi değildir. Beş yıl dolmadan satarsanız kazanç vergilendirilir; ancak maliyet bedeli belirli koşullarda endekslenerek güncellenebilir. Son yılların fiyat hareketinde bu bir ayrıntı değil, çoğu zaman vergi ile vergisizlik arasındaki farktır.

Sık alıp satıyorsanız faaliyet ticari sayılabilir; o hâlde beş yıl kuralı işlemez ve rejim tümüyle değişir. Vekâletle satışın işleyişi ayrı bir konu — vekâletname ile ev satışı yazımızda anlattık.

Yaşadığınız ülke ne yapıyor?

Yerleşik olduğunuz ülke sizi kural olarak dünya geliriniz üzerinden vergilendirir. Türkiye'de vergi ödemiş olmanız beyan yükümlülüğünüzü kaldırmaz; çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması ya mahsup ya da istisna yoluyla çifte yükü engeller. Hangi yöntemin uygulanacağı o ülkenin müşavirinin işidir; biz Türkiye tarafını veriyoruz: tahakkuk, ödeme belgesi ve karşı idarenin kabul ettiği biçimde tercüme.

Artık görünüyorsunuz

Otomatik bilgi değişimi sonrası Türk bankaları hesap bakiyelerini ve gelirleri idareye, idare de karşı ülkeye bildiriyor. "Nasıl olsa görünmez" dönemi kapandı. Eksik beyan varsa düzeltme mümkün — ne kadar erken olursa o kadar ucuz.

Miras ayrı bir başlık

Veraset ve intikal vergisinin kendi oranları, kendi süreleri ve kendi beyanı vardır; gelir vergisi anlaşması onu kapsamaz. Süreç için gurbetçiler için Türkiye'de miras yazımıza bakabilirsiniz.

Ne yapıyoruz

Vergi numarası, kira mükellefiyetinin açılışı, yıllık beyan ve ödeme, satışta tahakkuk ve kapanış, yaşadığınız ülke için belge temini — tamamı vekâletle, gelmenize gerek kalmadan. Sorunun yabancı ülke vergisine geçtiği yerde bunu söyler, kendi müşavirinizle birlikte çalışırız.