Grundstück in der Türkei, Bauträger vor Ort: wie Sie sich aus Deutschland absichern

Das Grundstück gehört seit Jahrzehnten der Familie, Sie leben in Deutschland, und ein Bauunternehmer schlägt vor: er baut, Sie bekommen die Hälfte der Wohnungen. Der Vertrag heißt nach den Wohnungen, sein Inhalt ist aber meist einseitig — der Grundstücksanteil geht heute über, die Wohnungen kommen irgendwann. Dazwischen liegt das gesamte Risiko.

Form: der private Vertrag ist unwirksam

Weil der Vertrag die Verpflichtung zur Übertragung von Grundeigentum enthält, ist er formbedürftig und muss beim türkischen Notar als errichtete Urkunde geschlossen werden. Ein zwischen den Parteien unterschriebenes Papier ist, wie ausführlich auch immer, im Grundsatz unwirksam. In der Praxis handeln Beteiligte jahrelang nach einem solchen Papier und stehen bei einer Störung mit leeren Händen da.

Wann der Anteil übergehen sollte

Dies ist der wichtigste Verhandlungspunkt. Wer sofort und vollständig überträgt, verknüpft sein Grundstück mit dem unternehmerischen Risiko des Bauträgers: bei dessen Insolvenz, bei Weiterveräußerung der Anteile oder bei Pfändungen kann der Eigentümer Grundstück und Wohnung zugleich verlieren. Tragfähig ist die stufenweise Übertragung, gekoppelt an definierte Bauabschnitte.

Vermerk im Grundbuch

Der Vertrag kann im Grundbuch vermerkt werden. Der Vermerk macht den schuldrechtlichen Anspruch gegenüber Dritten durchsetzbar — auch ein späterer Erwerber des Anteils ist dann gebunden. Ohne ihn bleibt dem Eigentümer nur eine Forderung gegen den Bauträger; ist dort nichts zu holen, ist auch die Forderung nichts wert.

Es schützt nicht die Vertragsstrafe auf dem Papier, sondern die Sicherheit, die sich vollstrecken lässt: Hypothek, Sicherungswechsel, stufenweise Übertragung — mindestens zwei davon.

Verzug, Mängel und die Nutzungsgenehmigung

Übergabetermin, Tagessatz der Vertragsstrafe und die Frist, ab der ein Rücktritt entsteht, gehören ausdrücklich in den Vertrag. Auch der Begriff der Übergabe muss definiert sein: Die Schlüsselübergabe genügt nicht — ohne die behördliche Nutzungsgenehmigung sollte die Übergabe nicht als erfüllt gelten. Ein Gebäude ohne diese Genehmigung bereitet bei Verkauf und Finanzierung dauerhaft Probleme.

Die Vollmachtsfalle

Aus Deutschland lässt sich alles über eine Vollmacht abwickeln — aber erteilen Sie keine unbegrenzte Generalvollmacht. Die beim türkischen Generalkonsulat errichtete Vollmacht sollte allein dieses Projekt betreffen und die zulässigen Handlungen einzeln aufzählen; Befristung und Beschränkung sind möglich. Die überwiegende Zahl der Fälle, in denen ein Grundstück am Eigentümer vorbei belastet oder veräußert wurde, geht auf eine zu weit gefasste Vollmacht zurück, nicht auf Betrug beim Vertragsschluss.