Terrain en Turquie, promoteur sur place : se protéger depuis la France

Le terrain appartient à la famille depuis des décennies, vous vivez en France, et un promoteur propose : il construit, vous recevez la moitié des logements. Le contrat porte le nom des logements, mais son contenu est le plus souvent à sens unique — la quote-part de terrain part aujourd'hui, les logements viendront un jour. Entre les deux se loge tout le risque.

La forme : l'acte sous seing privé est nul

Parce qu'il comporte l'engagement de transférer un droit immobilier, ce contrat est soumis à une forme : il doit être conclu chez le notaire turc en la forme authentique. Un document signé entre les parties, si détaillé soit-il, est en principe sans effet. En pratique, les intéressés s'y conforment pendant des années et se retrouvent sans rien lorsque la relation se rompt.

Quand la quote-part doit-elle être transférée ?

C'est le point de négociation décisif. Transférer immédiatement et en totalité revient à lier son terrain au risque d'entreprise du promoteur : en cas de faillite, de revente des quotes-parts ou de saisie, le propriétaire peut perdre à la fois son terrain et son logement. Le montage tenable est le transfert échelonné, adossé à des étapes de chantier définies.

La mention au registre foncier

Le contrat peut être mentionné au registre foncier. Cette mention rend le droit personnel opposable aux tiers — l'acquéreur ultérieur de la quote-part se trouve alors lié. Sans elle, le propriétaire ne conserve qu'une créance contre le promoteur ; si celui-ci n'a rien, cette créance ne vaut rien.

Ce qui protège n'est pas la pénalité écrite, mais la garantie qui s'exécute : hypothèque, effet de garantie, transfert échelonné — deux au minimum.

Retard, malfaçons et permis d'habiter

La date de livraison, le montant journalier de la pénalité et le délai au terme duquel naît la résolution doivent figurer expressément au contrat. La « livraison » doit elle aussi être définie : la remise des clés ne suffit pas — sans le permis d'habiter délivré par l'administration, la livraison ne devrait pas être tenue pour accomplie. Un immeuble sans ce permis pose durablement problème à la revente et au financement.

Le piège de la procuration

Tout peut être conduit depuis la France par procuration — mais ne donnez pas de procuration générale illimitée. Établie au consulat de Turquie, elle doit viser ce seul projet et énumérer un à un les actes autorisés ; une limite de durée et d'étendue est possible. La plupart des affaires où un terrain a été grevé ou vendu à l'insu du propriétaire tiennent à une procuration trop large, non à une fraude au moment du contrat.